长租公寓:潜在的问题和可能的出路

本文节选自《房地产大转型的“互联网+”路径》,该书系巴曙松教授和高级分析师杨现领博士的又一力作,由厦门大学出版社于2015年7月份出版。本书聚焦于国际知名房地产电商企业生存与发展之道,重点分析移动互

一、长租公寓:潜在的问题和可能的出路

从2002年至今,长租公寓从无到有已经经历10多年的发展,直到2014年迎来互联网和资本两大浪潮,这个行业才真正站到风口之上。然而,站在当前这个时点看,公寓行业仍然处于初期的阶段,并不会因为资本的关注而有翻天腹地的变化,公寓的核心仍然在于从拿房到出房的存货周转速度,比拼的是运营能力。而行业本身遇到的挑战仍然不少,总结起来,大致如下:

1、长租公寓的普遍问题

第一,房源选点问题。目前的选房模型不够科学,通常都是粗略判断一个地方比较便宜,先把它借下来,等到租金慢慢上涨,然后再到处去找租客,这点是不科学的。肯德基的选址模型是一个很好的借鉴,为什么它会开这么多家,而且每一家都很盈利,通常肯德基会有非常专业的开店模型和研究报告以指导怎么去选地址,包括从人流、交通、周围的客单价等。相比较之下,我们的选址是取决于创始人或者个人的判断,但是这个差别真的会非常大。

第二,获取房源成本问题。举个例子,一套徐家汇的两房一厅正常租金是1万,有一家企业为了获取房源,它给的是全佣(一般都是35%),即一万块钱的佣金。

第三,盘源和远期租金上涨预测问题。通常房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差,这个价差的大小受制非常多的因素的影响。其一是盘源是否充足。例如在上海的老城区里面,超过一千户的楼盘不多,考虑到80%左右的自住率,意味着只有200套的可租赁房源,通常这些地方已经有三个以上的二房东,再加上个人房东,所以这里的盘源紧张程度也决定了成本和拿房周期以及难度。其二,租金的预测更加困难,通常会受制于周边交通条件、商业配套情况等因素的影响。

第四,空置率和周转率问题。拿完房以后肯定就是算库存了,库存有实际库存,有免租期,当免租期结束之后才是实际库存。如果免租期结束以后,房子还没有租出去,就会产生空置率。周转率的概念,就是从拿房、改造、再到出房的周期,这对营运能力有很强的要求。

第五,分销渠道和营销费用问题。目前还没有太好的分销渠道,低端的主要集中在58同城的平台上面,高端的主要还是通过一些门店的中介,门店中介营销的费用也非常高,还有是通过做移动端、做PC端,通过购买非常多的关键词。

第六,IT系统问题。职业二房东做不好的原因是因为他们没有IT系统,目前很多公司都是用excel表在统计,处于非常原始的阶段。

第七,隔间能耗计算问题。现在大家都没有很好地解决这个问题。

第八,实现盈利问题。目前来看这是最大的问题,如果一个公司刚刚进入这个行业的,就要抱着一种长期抗战的心态,投入可能需要三年、四年,通常做的比较好的三年收回投资,如果营运能力差一点,那么就五年、八年。

2、可能的出路:智慧公寓管理

智慧公寓即长租公寓与智能家居、IT系统和物联网的结合可能是一个长期的发展方向。在这个方向上,以下的解决方案可能是需要的:

第一,要及时的做到房屋房态的监控。未来能否通过一个手机或一个终端,能够及时了解房屋的状态。现在很多人做公寓,甚至都不知道这些房子到底租了没有,这很荒唐。

第二,安全监控。因为有群租、合租,所以安全监控非常重要。

第三,智能门禁和门锁。很多人是在Wi-Fi状态下做门锁,但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰的,这也是一个问题。而且Wi-Fi也是有距离的,我个人不觉得这是未来的方向。

第四,房屋定位服务和入住体验服务。

第五,自住看房服务。

第六,隔间式精细化能耗计量。

二、长租公寓:几个长期趋势

关于行业的长期趋势,目前广泛讨论的重点方向包括公寓租赁平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台、二房东平台以及公寓社交化等仍然停留在较浅的层面上。至于未来可能的趋势变化,以下几个方向值得深入探讨:

第一,由单一的房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。业主的房屋资产管理是未来所有公寓公司去努力的方向,未来可能会有很多开发商以及经纪公司一定会切入到物业资产管理。

第二,由集中包租逐渐成为房屋托管。包租从未来看一定是不好的模式,是重资产的模式。为什么要包租?在一个特定区域的楼盘采取了包租以后,就锁定了,当通过包租相对集中之后,可以对这个楼盘有一个定价权,所以采取包租。如果包租到一定阶段以后,当形成品牌效应的时候,一定要托管,不能再包租,集中包租长期来看是错误的行为。

第三,由单一区域经营逐渐成为区域经营。现在有很多公寓管理公司有一个非常难以理解的现象,就是当它在一个地方都没有建立成熟的、可复制样本的情况下,突然会进行跨城市的异地扩张。正常情况下,租赁是一个区域化市场非常强的业务品种,个人理解,正确的做法应该是选择一个主战场,把本地化做透,市占率做到第一,而不是追求不同城市的扩张。

第四,由传统租赁收入逐渐成为租赁消费升级和金融产品融合型收入。

第五,分布型和集中式经营方式会融合,逐渐走向以社区为单位分布式集中管理,并渗透到物业行业。

第六,开发商和公寓运营商合作共建创业公寓。未来公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整栋也好,只是产品的差异,不是业态的差异。未来衡量一个公寓企业的能力的关键指标是两个:第一,管了多少资产,多少间,多少租客,不要讲什么业态;第二,盈利还是不盈利。

三、从EQR观察中国青年公寓行业的未来

早在1969年,美国最大的出租公寓运营商(Equity residential properties)EQR就已经成立,随着REITS的发展,美国公寓类REITS常年保持着8%左右的收益率,其后在1993年上市,是美国第一家上市的出租公寓REITS,标准普尔500指数的成员,目前市值已经达到275亿美元。定位于收购、开发和管理高品质的公寓,在全美拥有300多处物业、11万套公寓。EQR的发展历史对于未来中国公寓企业的发展有着重要的借鉴作用。

1、稳定的出租市场是EQR发展的基本条件

这表现在三个方面:

第一,稳定的收益率。从美国近15年的公寓REITS发展来看,其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势,空置率基本维持在5%左右的水平,只有金融危机时期(2008-2010)出现了空置率高和有效租金下降的情况。

第二,稳步上升的租赁需求。美国首次结婚年龄的逐步上涨趋势保证了其租房市场的需求。

第三,青年人需求旺盛。在美国的核心城市,其房价收入比也已经很高,这一点同国内相似,国内某些城市房价收入比达到了10倍以上,毕业生需要5-10年的过渡时间,租房需求被进一步释放,加之人才的跨区域流动,这为公寓市场的发展提供了土壤。

而对于买房和租房的选择上,在年轻人资产累积的前期,月供成本与租金成本的剪刀差过大时,会促进公寓市场的发展,这也是为什么越来越多的美国公寓企业专注于核心城市。

2、EQR的发展历程

第一,大规模融资并购(1993-2001)。从EQR上市开始,公司进行了大规模的融资,并在全美进行了长达7年的公寓收购,资本的运用使EQR的公寓规模达到了峰值,在2002年达到了近23万套。

规模成长利于EQR覆盖多样化市场(白领、蓝领、老人、学生),提高品牌知名度和客户忠诚度,全美十个洲的布局提高了客户的续租率,租户可以完成跨城市转租,同时EQR能够保证相同的租住品质,挖掘租户的最大价值。

在同开发商,网络提供商,家电家居采购商的交涉中,规模促使EQR能够有很大的话语权,这能有效的降低EQR的运营臣本,规模效应使EQR管理效率有极大的提高。

规模效应有利于EQR实现多样化的盈利模式,EQR与美国各类保险,广告商合作,当前其线上业务的高浏览量给其带来1600万美元的收益。

第二,剥离低收益资产、精简业务范围(2002-2012)。2000年,EQR自建家具体系,(收购GLOBE公司),但因管理问题,后卖出这一业务,专注公寓经营,以规模效应租赁家具。2003年后,EQR卖出成长性较差的老旧物业市场,进军租房需求旺盛的市场,相继进行了多项物业买卖交易,力求管理精简化,转换了市场范围。公寓Reits的行业特性使其在次贷危机中相比地产开发销售类公司更抗压,加上EQR稳健的财务策略使其平稳度过了金融危机。

第三,进一步放弃非核心市场、聚焦核心市场 (2012-至今)。从2012年开始,EQR开始逐步放弃非核心市场,公寓占比从14.3%下降到5%,而核心市场开始了进一步的收购,占比从85.7%增加到95%。

核心城市的进军,使得EQR的租金水平相比前几年更高于行业平均水平,而加上美国良好的租房市场环境和公司20多年的管理水平,铸就了EQR良好的空置率水平,同时核心城市租客良好的收入情况与经济的回暖,也为其提高了持续的租住需求。

由此,EQR形成了以加州、旧金山、纽约、华盛顿、波士顿、迈阿密为主要市场的核心策略。

总结EQR20多年的发展我们概括为以下四个阶段,从这四个阶段我们可以看出EQR的发展策略的变化,从借力资本发展规模,到剥离低收益资产和业务,最后总结发展经验选中核心市场收购高品质资产、退出非核心市场。

3、EQR的借鉴意义

中美的公寓市场结构存在显著的差异,这表现在:REITS发展处于起步阶段;有稳定租金收益的公寓类物业偏少;公寓企业品牌化程度低;公寓市场不是主流的居住方式;青年消费升级处于起步阶段。

然而,正如在零售行业、房地产经纪行业、汽车后市场、旅游等观察到的现象,尽管产业规律不会变化,这是我们研究美国的意义所在。但是中国不会重复美国走过的道路,今天的美国也不是中国的未来。脆弱的传统、快速发展的互联网、以及庞大的消费基础这三大条件叠加在一起往往使中国的任何一个行业都可以走出完全不同于美国的曲线。公寓行业同样也将是如此。

第一,中国的公寓行业不会坐等REITS发展才能壮大,相反,VC、新三板、二级市场上市公司将在公寓企业的规模化和跨地区整合中发挥更显著的作用。EQR的发展已经清楚的表明,本地化属性的存在意味着全国性公寓企业的崛起必须依赖于资本和并购。我们不太相信中国的公寓企业家们可以寄望于政府推动REITS发展才能实现这一目标,我们更愿意相信基于资本市场的、自发的、利益驱动的一级和二级市场并购将成为主流。在这一点,未来的两条路径是相对可预期的:其一,由VC主导的跨城市并购,一家或几家大型的VC机构会在不同城市选择不同的“选手”进行投资,之后进行整合;其二,由上市公司主导的跨城市并购,目前国内房地产类上市公司纷纷寻找转型的出路,可以预计将会一些上市通过股权收购的形式不断整合本地化的公寓行业,从而进军所谓的房屋资产管理市场。

第二,体验极差的传统普遍租赁、品牌化程度不高的公寓、正在上升的青年人租赁需求以及互联网的强势介入这四个条件带来的结果一定是中国青年公寓大迸发,而不是相反。中美的这种差别会带来两个特色:其一,中国公寓品牌企业的崛起速度将更快。传统越弱,新业态发展越迅猛;传统越弱,互联网颠覆速度越快;这两点在其它领域都已经得到验证。其二,中国的公寓运营将更重,公寓本身是一个强运营、精细化管理的行业,尽管互联网会改变拿房端和出房端的效率,但更重要是降低从拿房到出房的存货周期速度,这个必须依赖于高效运营,因此,中国的公寓企业必须渗透到更多环节,会更重,当然,越重,某种程度上,护城河也越深。

第三,集中于核心城市,这一点中国与美国完全相同。中国的城市人口结构和出租需求结构决定了一线城市永远是必进之地,原因在于三点:其一,需求集中,一线是人口流入的重镇且会持续增加;其二,人口和房屋存量的基数大,具备实现规模效应的“基础量”;其三,单价高,在成都市,虽然需求大,但是单价低,就像骑单车,在北京周转一圈相当于在成都周转三圈,所以,有单价的周转和规模才会意义。(完)

(本文节选自巴曙松教授、杨现领博士所著《房地产大转型的“互联网+”路径》,该书于2015年7月由厦门大学出版社出版发行)

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